Forward Darlehen

Forward-Darlehen in Karlsruhe

Forward-Darlehen  sind Annuitätendarlehen, die ein Darlehensnehmer im Rahmen seiner Immobilienfinanzierung abschließen kann und die erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit, der Forward Periode, zum Tragen kommen. In der Zeitspanne zwischen Abschluss des Vertrags und Beginn der bereitgestellten Geldmittel fallen hierbei keine Kreditzinsen oder Bereitstellungszinsen an.

Wie bei Annuitätendarlehen üblich, gilt für das Forward-Darlehen, dass es mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten) zurückbezahlt wird. Dies ist anders als bei üblichen sogenannten Tilgungsdarlehen, denn hier bleibt die monatlich zu zahlende Rate über die gesamte Laufzeit in der Höhe gleich. Zumindest über die Dauer der Laufzeit, für die eine Zinsbindung vereinbart wurde. Die Annuitätenrate, kurz auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zinsanteil und einen Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Annuitätenrate ein Teil des Kredits getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil und erhöht sich der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit.

Forward-Darlehen sind ein Instrument, mit der sich der Darlehensnehmer einen festgelegten Zinssatz für die Zukunft sichern möchte. Für den Zeitpunkt, in dem der Kredit für eine Hausfinanzierung ausläuft, ist das Forward-Darlehen damit eine hervorragende Möglichkeit der Anschlussfinanzierung.

Üblicherweise erkauft sich der Kreditnehmer diese Zinssicherheit mit einem kleinen Zinsaufschlag. Die Höhe dieses Zinsaufschlages bestimmt sich hierbei nach der aktuellen Zinsstruktur und der Dauer der Forward Periode. Der Kreditnehmer sollte zudem darauf achten, dass die Zinsbindungsfrist mit dem Tag der Auszahlung des Darlehens und nicht mit Abschluss des Vertrages beginnt.

Chance und Risiko des Forward-Darlehens

Das Risiko eines Forward-Darlehens besteht in der Zinsentwicklung. Der Kreditnehmer sichert sich ein aktuelles und übliches Zinsniveau für die Zukunft, was für gewöhnlich in Erwartung steigender Darlehenszinsen passiert. Tritt das Gegenteil ein und sinken die Zinsen, statt dass sie steigen, so ist der Abnehmer des Forward Darlehens verpflichtet, den Kredit zu den vereinbarten Konditionen anzunehmen – selbst wenn die Anschlussfinanzierung zu niedrigeren Marktzinsen möglich wäre. Lehnt der Darlehensnehmer das Forward-Darlehen deswegen ab, so verlangt der Kreditgeber üblicherweise einen Schadensersatz, die nicht Abnahmeentschädigung.

Aktuell sind die Zinsen derart niedrig, dass viele Experten davon ausgehen, dass die Zinsen langfristig wieder steigen werden. Eine weitere Absenkung erscheint dagegen unwahrscheinlich.

Zusammengefasst ist das Forward-Darlehen:

  • besonders geeignet für Anschlussfinanzierungen
  • sichert dem Kreditnehmer bis zu fünf Jahre im Voraus niedrige Zinsen
  • hilft nach Ablauf der Zinsbindung mit einem neun und zinsgünstigen Kredit
  • kostet keinen Bereitstellungszins und Kreditzins im Vorfeld und
  • bringt dem Kreditnehmer Planungssicherheit

Forward-Darlehen – Ein Beispiel

bei den meisten Anbietern von Forward Darlehen können Interessenten einen Vertrag von bis zu fünf Jahren im Voraus abschließen. Das bedeutet ganz konkret: wenn ihre Zinsbindung zum 1.1.2022 ausläuft, so könnten sie ab dem 1.1.2017 ein Forward-Darlehen für die Zeit ab dem 2.1.2017 abschließen.

Die Höhe des Aufschlag für diese Form des Immobilienkredits bemisst sich an der Vorlaufzeit, der sogenannten Forward Periode. Ein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten wird einen geringeren Aufschlag als für eines mit 36,48 oder 60 Monaten Vorlaufzeit haben. Als Faustformel kann man häufig im Durchschnitt den Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten pro Monat ansetzen. Aber natürlich ist dies abhängig von der Bank, bzw. vom jeweiligen Kreditgeber.

Der Forward-Darlehen Aufschlag als Formel formuliert lautet also wie folgt:

Reservierter Zinssatz plus Anzahl der Vorlaufzeit Monate multipliziert mit dem Zinsaufschlag pro Monat

Wer sich also jetzt ein Forward-Darlehen mit 1,6 Prozentpunkten pro Jahr Zinssatz sichert und dieses drei Jahre später als Anschlussfinanzierung nutzen möchte, für den lautet die Rechnung wie folgt:

0,02 % Zinsaufschlag multipliziert mit 36 Monaten + 1,6 % Zins = 2,32 % P. A.

Der Kreditnehmer erhält also das angebotene Forward-Darlehen zu einem Zinssatz von 2,32 % pro Jahr über die gewählte Laufzeit des Darlehens. Es liegt hier also eine Zinsbindung für die komplette Laufzeit der Anschlussfinanzierung vor. Es fallen keine weiteren Bereitstellungsgebühren oder Abschlussgebühren an.

Die folgenden Unterlagen werden üblicherweise benötigt zur Vorbereitung eines Forward-Darlehens: Kopie des Personalausweises, Lohn und Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, letzter Einkommensteuerbescheid, Eigenkapitalnachweise, Verträge zu bestehenden Kreditverträgen, letzte Einkommensteuererklärung, Nachweis über Krankenversicherung, Urteile zu Scheidung und Unterhalts, Angaben zu Ehescheidungsfolgevereinbarungen wie beispielsweise Gütertrennung sowie Kontoauszüge zu bestehenden Darlehensverträgen. Vom bestehenden Immobilienobjekts werden üblicherweise Farbfotos, eine Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes, Grundriss mit Maßangaben, Baubeschreibung, Lageplan und Flurkarte, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Wohngebäudeversicherungsnachweis, und Teilungserklärung und Aufteilungsplan bei Eigentumswohnungen gefordert.

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